Ortaklığın Giderilmesinde (İzale-i Şuyu) Yeni Dönem: Ata Yadigarınız “ellere” gitmeyecek
Mülkiyet hakkı, Türk anayasal düzeninde ve taraf olduğumuz uluslararası sözleşmelerde koruma altına alınmış en temel ve sarsılmaz haklardan biridir. Ancak bu hakkın miras yoluyla el değiştirmesi ve birden fazla mirasçının paydaşlığına konu olması, çoğunlukla aile içi dengeleri hassas bir uyuşmazlık sarmalına sürüklemektedir. Ortaklığın rızaen paylaşılamadığı senaryolarda devreye giren yargısal süreçler, mülkiyetin kaderini belirlerken aile bağlarında da derin yaralar açabilmektedir. İşte bu uyuşmazlıklarda adil ve koruyucu bir denge kurmayı hedefleyen yasa koyucu, miras hukukunda devrim niteliğinde bir adım atmıştır. 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinde çok önemli bir değişiklik yapılmıştır. Bu yasal düzenleme, özellikle aile yadigarı taşınmazların yabancıların eline geçmesini önlemeyi ve ortaklığın giderilmesi süreçlerinde hak kayıplarının önüne geçmeyi amaçlayan yepyeni bir dönemin kapısını aralamıştır.
A. Eski Sistemde Ne Oluyordu? (Sorunun Kaynağı)
• Ortaklığın Giderilmesi ve Satış Kararı: Miras bırakanın vefatının ardından kalan taşınmazlar, mirasçıların kendi aralarında rızaen anlaşamaması durumunda ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktaydı. Bir mirasçının satışı talep etmesi, diğerinin mülkü kullanmaya devam etmek istemesi veya bir diğerinin kararsız kalması gibi durumlarda, ortaklığın rızaen sonlandırılamaması nedeniyle geriye tek hukuki yol olarak ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılması kalıyordu. Bu davalarda mahkeme, taşınmazın fiilen bölünmesinin (taksiminin) mümkün olmadığı kanaatine vardığında gayrimenkulün satış yoluyla ortaklığının giderilmesine karar veriyor ve mülk icra dairesi eliyle satışa sunuluyordu.
• Yabancıya Kaptırma Korkusu ve Haksız Baskı: Eski yasal düzende ortaklığın giderilmesi satışları, mirasçılarla birlikte dışarıdan üçüncü kişilerin de katılımına açık olan genel ihaleler şeklinde yürütülmekteydi. Bu durum, aile üyelerinin hatıraları olan veya yıllardır içinde oturdukları aile konutlarını, hiç tanımadıkları yabancı üçüncü kişilere kaptırma riskiyle karşı karşıya bırakıyordu. Bu "yabancıya kaptırma" endişesi, özellikle maddi gücü mülkün tamamını almaya yetmeyen veya konutta yaşamaya devam eden mirasçılar üzerinde haksız bir uzlaşma baskısı kurmaktaydı. Aileler, "dava açılırsa ev yabancıların eline geçer" korkusuyla hak kayıplarına uğrayacakları kötü anlaşmalara ve haksız paylaşım şartlarına masada razı olmak zorunda kalıyorlardı.
• Değer Kaybı Riski: Herkese açık olarak yürütülen eski ihale sisteminde, ihaleye yeterli katılımın sağlanamaması durumunda taşınmazın fiyatı hızla düşebiliyordu. Eski icra-satış mevzuatına göre ilk ihalede mülke biçilen muhammen bedelin (tahmini değerin) yalnızca yarısının (%50) teklif edilmesi, satışın gerçekleşmesi için yeterli yasal sınırı oluşturmaktaydı. Katılımsızlık nedeniyle gayrimenkulün gerçek piyasa değerinin çok altında bir fiyata satılması, hem hakkını tam değer üzerinden almak isteyen hem de mülkü korumaya çalışan tüm mirasçıların eline geçen payın ciddi oranda azalmasına ve büyük maddi zararlara uğramasına sebep olmaktaydı.
B. Yeni Kanunla (7589 Sayılı Kanun) Ne Değişti?
• İlk İhale Sadece Mirasçılara Özel: 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinde yaptığı değişiklikle bu kronik soruna devrim niteliğinde bir koruma mekanizması getirmiştir. Yeni yasal düzenleme uyarınca, satışına karar verilen taşınmazın tüm paydaşlarının mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve tapu kaydında yabancı bir ortağın bulunmaması şartıyla; gerçekleştirilecek birinci açık artırmaya dışarıdan üçüncü kişilerin katılması tamamen yasaklanmıştır. İlk ihale aşamasında sadece ve sadece o taşınmazın mirasçı ortakları teklif sunabilmektedir. Böylece aile mülkünün ilk turda yabancılara geçmesi engellenerek mülkün aile içinde kalması kolaylaştırılmıştır.
• Yarım Değerden Tam Değere Geçiş (%100 Kuralı): Eski düzende ilk ihalede biçilen muhammen bedelin %50’sini teklif eden alıcı mülkü edinebilirken, yeni getirilen mirasçılara özel bu ilk ihalede bilirkişi tarafından takdir edilen değerin tamamının (%100) teklif edilmesi zorunluluğu getirilmiştir. Bu kuralın iki yönlü koruyucu etkisi bulunmaktadır:
- o Evi Almak İsteyen Mirasçı Açısından: İhale gününe kadar muhammen kıymetin tamamını karşılayacak finansal hazırlığı (nakit birikim veya kredi imkanını) eksiksiz tamamlamış olması gerekmektedir.
- o Payını Alıp Çıkmak İsteyen Mirasçı Açısından: Taşınmazın yok pahasına satılması engellenerek, paydaşın hakkını piyasa değeri üzerinden tam ve adil bir şekilde tahsil etmesi güvenceye kavuşturulmuştur.
• İkinci İhale Süreci ve Genel Kurallara Dönüş: Mirasçılara tanınan bu özel ihale koruması sadece bir kez uygulanabilir bir haktır. Eğer gerçekleştirilen bu ilk ihalede mirasçı ortaklardan bilirkişinin biçtiği değerin tamamını (%100) karşılayacak nitelikte bir teklif gelmezse veya hiçbir mirasçı teklif sunmazsa, özel koruma evresi sona erer. Bu durumda süreç eski genel usullere döner: ikinci ihale dışarıdan katılım göstermek isteyen herkese açık hale gelir ve bu aşamada eski %50 teklif asgari sınırı geçerli kılınarak satış işlemlerine devam edilir.
C. Bu Korumadan Yararlanmak İçin Gereken İki Temel Şart
7589 sayılı Kanun’un getirdiği bu özel ihale koruması, ortaklığın giderilmesine konu olan her taşınmaz satışı için doğrudan uygulanabilen genel bir hak değildir. Yasa koyucu, aile içi mülkiyetin korunması gayesiyle ihdas ettiği bu ayrıcalıklı mekanizmanın suiistimal edilmesini önlemek adına son derece net sınırlamalar getirmiştir. Mirasçılara tanınan bu özel ilk ihale hakkından yararlanabilmek için tapu kaydı ve mülkiyetin iktisap (edinilme) biçimi yönünden iki temel şartın aynı anda (kümülatif olarak) gerçekleşmesi gerekmektedir:
1. Mülkiyetin Tamamının Miras Yoluyla Edinilmiş Olması: Taşınmaz üzerinde pay sahibi olan tüm hissedarların, mülkiyet haklarını doğrudan doğruya miras yoluyla (vefata bağlı intikal ile) kazanmış olması şarttır. Eğer tapudaki paydaşlardan herhangi biri, hissesini sonradan satın alma, bağış (hibe) veya miras dışı başka bir hukuki işlemle edinmişse, bu özel koruma şartı doğrudan bozulur. Kanun koyucu, mülkün baştan sona yalnızca soy bağı ve miras ilişkisi üzerinden şekillenen bir ortaklık yapısında kalmasını hedeflemektedir.
2. Tapuda Yabancı Ortağın Bulunmaması: Taşınmazın güncel tapu kaydında mirasçılar dışında hiçbir üçüncü kişinin (yabancı hissedarın) yer almaması gerekmektedir. Hissedarlardan tek bir kişinin bile miras ilişkisi bulunmayan bir yabancı olması, taşınmazı bu yasal koruma şemsiyesinin tamamen dışına çıkartır.
Mirasçıların En Çok Karşılaşacağı "Yabancı Ortak" Tuzağı
Yeni dönemde ailelerin en çok karşı karşıya kalacağı hukuki risk ve en kolay düşebilecekleri tuzak tam da bu noktada ortaya çıkmaktadır: Kardeşlerden veya mirasçılardan yalnızca birinin kendi hissesini dışarıdan üçüncü bir kişiye satması veya devretmesi, geriye kalan tüm mirasçıların bu ihale koruma hakkını tamamen yok etmektedir. Mirasçılardan birinin "Ben hissemi dışarıya satıp sürecin dışına çıkayım" diyerek üçüncü bir şahsa imza vermesi, diğer kardeşlerin o evi ilk ihalede yabancılardan koruma imkanını ellerinden alır. Bu imza atıldığı andan itibaren taşınmaz üzerindeki koruma kalkanı kalkar ve açılacak ortaklığın giderilmesi davasında ilk ihale doğrudan dışarıdan katılıma açık hale gelir. Bu nedenle, payını nakde çevirmek veya devretmek isteyen bir mirasçının bu devri dışarıdan bir yabancıya değil, öncelikle diğer mirasçılara (kardeşlerine) yapması sadece etik bir aile içi mutabakat değil; aynı zamanda taşınmazın ailede kalmasını sağlayan yasal koruma zeminini ayakta tutan kritik bir hukuki zorunluluktur.
D. Bilirkişi Raporunun ve "Muhammen Kıymet" Takdirinin Kritik Önemi
Eski sistemde, taşınmaza bilirkişi tarafından biçilen değerin ilk ihale açısından önemi bir nebze daha esnekti; zira mülk zaten muhammen bedelin yarısına (%50) satılabiliyordu. Ancak yeni sistemde ilk ihalenin sadece mirasçılar arasında yapılması ve bu ihalede biçilen tahmini değerin (muhammen kıymetin) %100'ünün ödenmesi zorunluluğu, tüm süreci bilirkişi raporunun üzerine inşa etmektedir.
• Doğrudan Bilirkişi Raporuna Bağlı Satış Bedeli: Mahkeme kanalıyla görevlendirilen bilirkişiler taşınmazı yerinde inceler, piyasa koşullarını değerlendirir ve mülk için resmi bir "muhammen kıymet" (tahmini değer) raporu hazırlar. Yeni yasal düzende, ilk ihalede mirasçıların teklif edebileceği asgari tutar bu raporda yazan rakamın tam karşılığı (%100’ü) olmak zorundadır. Dolayısıyla, mahkeme kararıyla yapılacak satışın kaderini doğrudan bilirkişinin kaleme alacağı bu rapor belirleyecektir.
• İki Taraf Arasındaki Hassas Finansal Denge: Bilirkişinin belirleyeceği bu değer, farklı talepleri olan mirasçılar arasında adeta çift ucu keskin bir bıçak işlevi görür:
- o Mülkü Alıp Ailede Tutmak İsteyen Mirasçı Açısından: Değerin piyasa gerçeklerinin üzerinde, fahiş düzeyde yüksek çıkması durumunda, mülkü satın almak isteyen mirasçı gerekli finansmanı (nakit birikim veya kredi limitini) denkleştiremeyecek ve ihale günü mülkü edininememe riskiyle karşı karşıya kalacaktır.
- o Payını Alıp Çıkmak İsteyen Mirasçı Açısından: Değerin piyasa fiyatının çok altında, düşük belirlenmesi durumunda ise hissesini devredip çıkmak isteyen ortak, hakkını tam alamayarak ciddi bir maddi zarara uğrayacak ve hak kaybı yaşayacaktır.
• Kıymet Takdiri İtiraz Sürelerinin Hayati Önemi: Tüm bu dengeler göz önüne alındığında, mahkeme tarafından taraflara tebliğ edilecek olan kıymet takdiri raporuna karşı yasal süresi içinde yapılacak itirazlar, yeni sistemde eskisinden çok daha hayati ve belirleyici bir hal almıştır. İtiraz sürelerinin kaçırılması veya bilirkişi raporunun titizlikle incelenmemesi durumunda, raporda belirtilen rakam kesinleşir ve tüm paydaşlar için geri dönülemez bir şekilde bağlayıcı hale gelir. Hak kayıplarının önüne geçmek adına raporun tebliğinden itibaren yasal sürelerin milimetrik olarak takip edilmesi ve gerekirse uzman raporlarıyla rapora itiraz edilmesi elzemdir.
E. Geçiş Hükümleri: Devam Eden Davaların Durumu
7589 sayılı Kanun'un yürürlüğe girdiği 31 Temmuz 2026 tarihi itibariyle derdest (devam eden) olan davaların bu yeni düzenlemeden nasıl etkileneceği, uygulamada en çok merak edilen konuların başında gelmektedir. Yasa koyucu, geçiş sürecinde hak kayıplarını ve usuli karmaşayı önlemek adına son derece net bir usul belirlemiştir:
• Belirleyici Eşik: Satış İlanının Yayımlanma Tarihi Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte devam etmekte olan ortaklığın giderilmesi davalarında yeni kuralın uygulanıp uygulanmayacağını belirleyen temel kıstas davanın açıldığı tarih değil, satış ilanının yayımlanıp yayımlanmadığıdır. Eğer taşınmaza ilişkin icra/satış müdürlüğü tarafından satış ilanı henüz yayımlanmamışsa, davanız ne kadar süredir devam ediyor olursa olsun bu yeni koruyucu kural dosyanıza uygulanacaktır. Ancak satış ilanı halihazırda yayımlanmışsa, söz konusu ihale eski kurallara (herkese açık ve %50 asgari teklif sınırı ile) göre nihayete erdirilecektir. İlan ve ihale süreçleri günümüzde elektronik satış portalı üzerinden gerçekleştirildiğinden, mirasçıların bu portalı yakından takip etmesi hayati önem taşımaktadır.
• Kapsam: Sadece Evler Değil, Tüm Taşınmazlar Uygulamada sıklıkla düşülen bir diğer hata, bu yeni düzenlemenin sadece "aile konutu" veya "ev" niteliğindeki mülkleri kapsadığı düşüncesidir. Kanun metni açık bir şekilde "taşınmaz" ibaresine yer vermiştir. Dolayısıyla miras kalan malın türünün; konut, arsa, tarla, arazi veya dükkân olması hiçbir önem arz etmemektedir. Önemli olan tek kriter, taşınmazın cinsi ne olursa olsun mülkiyet sahiplerinin tamamının mirasçı olması ve aralarında yabancı bir ortağın bulunmamasıdır.
Sonuç ve Hukuki Tavsiyeler
Ortaklığın giderilmesi süreçlerinde mirasçılar arasındaki dengeleri tamamen değiştiren 7589 sayılı Kanun, mülkün değerinde satılmasını sağlarken aile içi barışı da dolaylı olarak teşvik etmektedir. Ancak bu yeni dönemde hak kaybı yaşamamak ve mülkiyet haklarınızı eksiksiz koruyabilmek için şu stratejik hususlara dikkat etmeniz gerekmektedir:
1. Hissenizi Dışarıya Satarken İki Kez Düşünün: Hissedarlardan yalnızca birinin kendi payını mirasçılar dışındaki üçüncü bir şahsa (örneğin komşu bir çiftçiye veya dışarıdan bir yatırımcıya) satması, diğer tüm kardeşlerin bu ayrıcalıklı ihale hakkını tamamen ortadan kaldırır. Tek bir "yabancı ortak" tapuya girdiğinde mülk doğrudan koruma kalkanının dışına çıkar ve ilk ihalede yabancıların katılımına açılır. Bu nedenle nakit ihtiyacı duyan mirasçıların, paylarını dışarıya devretmek yerine öncelikle diğer aile üyelerine teklif etmesi hukuki korumanın devamı açısından elzemdir.
2. Bilirkişi Raporlarını Sıkı Takip Edin: Yeni sistemde ödenecek veya tahsil edilecek asgari rakamı (muhammen kıymetin %100'ünü) doğrudan bilirkişinin hazırlayacağı rapor belirlemektedir. Değerin düşük belirlenmesi payını alıp çıkmak isteyene zarar verirken, çok yüksek belirlenmesi mülkü edinmek isteyen mirasçının ödeme gücünü aşabilir. Bu nedenle tebliğ edilen kıymet takdiri raporlarına yasal süreleri (hak düşürücü süreler) içinde itiraz etmek, yeni dönemin en kritik hukuki adımı haline gelmiştir.
3. Profesyonel Destek Alın: Gerek ihale öncesinde değerin tamamını karşılayacak finansal hazırlıkların (kredi veya nakit planlaması) eksiksiz yürütülmesi, gerek kıymet takdirine yapılacak itirazların teknik boyutu, gerekse ihale sonrası tapu tescil prosedürleri son derece karmaşık hukuki süreçler barındırmaktadır. Telafisi imkansız maddi zararlar ve hak kayıpları yaşamamak adına, sürecin başından itibaren alanında uzman bir gayrimenkul avukatından profesyonel hukuki destek alınması önemle tavsiye edilmektedir.